A imunidade de ITBI na integralização de imóveis voltou ao centro do debate jurídico e tributário no Brasil. O Supremo Tribunal Federal (STF) pautou o julgamento do RE 1.495.108 (Tema 1348 da Repercussão Geral), que poderá definir se empresas com atividade preponderantemente imobiliária também têm direito à imunidade do imposto ao integralizar imóveis no capital social.
A decisão pode impactar diretamente holdings patrimoniais, planejamentos sucessórios e estruturas imobiliárias, além de abrir espaço para recuperação de tributos pagos indevidamente.
O julgamento está previsto para ocorrer no Plenário Virtual do STF entre 20/03/2026 e 27/03/2026.
O que está em discussão no STF
O caso envolve a cobrança de ITBI pelo Município de Piracicaba (SP) na integralização de bens imóveis ao capital social de empresa cuja atividade está ligada ao setor imobiliário.
A controvérsia está na interpretação do art. 156, §2º, I, da Constituição Federal, que prevê hipóteses de não incidência do ITBI quando há transmissão de bens para pessoa jurídica.
A Constituição estabelece que não incide ITBI sobre:
- a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital;
- a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.
O ponto central é a interpretação da expressão: “salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for imobiliária”, e se essa ressalva alcança ou não a integralização de capital com imóveis.
A tese proposta pelo relator
O relator, ministro Edson Fachin, votou para reconhecer que a imunidade de ITBI na integralização de imóveis é incondicionada, ou seja, não depende da atividade da empresa na hipótese de integralização de capital social.
Segundo o voto, a ressalva constitucional sobre atividade preponderantemente imobiliária se aplicaria apenas às hipóteses de fusão, incorporação, cisão ou extinção, e não à conferência de bens para formação de capital.
A tese apresentada foi:
“A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, §2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada, portanto, indiferente à atividade preponderantemente imobiliária.”
Até o momento, Alexandre de Moraes acompanhou integralmente o relator. Cristiano Zanin também acompanhou, com ressalva de que municípios podem apurar eventual simulação ou fraude em casos concretos.
O julgamento foi suspenso por pedido de vista do ministro Gilmar Mendes e agora retorna à pauta do Plenário Virtual.
Por que essa decisão é um divisor de águas
Na prática, muitos municípios cobram ITBI na formação de holdings patrimoniais com imóveis sob o argumento de que a atividade preponderante do adquirente é imobiliária. Se o STF confirmar a tese do relator, essa cobrança pode perder força em diversos cenários.
Isso pode afetar diretamente:
- planejamento patrimonial familiar;
- estruturação de holdings imobiliárias;
- capitalização empresarial com imóveis;
- reorganizações societárias com ativos imobiliários.
Possíveis impactos para holdings e empresas
Se prevalecer o entendimento de que a imunidade de ITBI na integralização de imóveis é incondicionada, os efeitos práticos podem incluir:
1) Confirmação da não incidência de ITBI na integralização
A integralização de imóveis ao capital social pode ficar protegida independentemente da atividade preponderante da empresa, desde que a operação seja efetiva e regular.
2) Revisão de autuações e cobranças municipais
Municípios que cobram ITBI como “pedágio” na formação de holdings podem ver esse fundamento enfraquecido, especialmente em estruturas patrimoniais.
3) Potencial de recuperação de tributos
Dependendo do resultado, pode surgir espaço para avaliar recuperação de ITBI pago em integralizações anteriores, conforme o caso e os prazos aplicáveis.
Relação com o Tema 796 do STF
No Tema 796, o STF já decidiu que a imunidade do ITBI na integralização vale até o limite do capital social integralizado, incidindo ITBI apenas sobre eventual excedente.
Agora, no Tema 1348, a Corte deve esclarecer se empresas com atividade imobiliária, como holdings patrimoniais e sociedades de administração de bens próprios, podem usufruir da imunidade na integralização de imóveis ao capital.
Para acompanhar o processo diretamente no tribunal, consulte o andamento no site oficial do STF: portal.stf.jus.br.
O que fazer enquanto o STF não decide
Se sua estrutura envolve holding patrimonial com imóveis integralizados ao capital, vale acompanhar o julgamento e preparar uma revisão técnica do caso. Dependendo do resultado, pode ser necessário reavaliar:
- operações futuras de integralização;
- autuações e cobranças municipais já recebidas;
- pagamentos realizados em integralizações anteriores;
- documentação e governança da operação para mitigar riscos de questionamento.
Leia também: Fase de testes da reforma tributária: o que muda em 2026
Próximos passos
O julgamento do STF no Tema 1348 pode redefinir o cenário de custo e previsibilidade para holdings e estruturas patrimoniais com imóveis. Se a tese do relator prevalecer, a imunidade de ITBI na integralização de imóveis tende a ganhar interpretação mais ampla, com potencial impacto em planejamentos e revisões de pagamentos.
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