Por que uma ESC não pode operar com Condomínio Predial

Se você já se perguntou se uma Empresa Simples de Crédito (ESC) pode realizar transações com condomínios prediais, a resposta é clara: não. Mesmo que uma ESC se especialize em operações financeiras específicas, como aquelas relacionadas a condomínios prediais, esses não podem ser considerados como contrapartes válidas para contratos com uma ESC.

Vamos entender o porquê.

Entenda o que diz a lei

Conforme definido pelo renomado doutrinador Caio Mario da Silva Pereira, condomínio ocorre quando uma mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cada uma com direitos iguais sobre o todo e suas partes. Nesse contexto, o condomínio predial é uma entidade composta por múltiplos proprietários, compartilhando responsabilidades e direitos, sem possuir um objetivo comercial ou faturamento próprio.

É importante ressaltar que, de acordo com o artigo 44 do Código Civil, as pessoas jurídicas de direito privado incluem associações, sociedades, fundações, organizações religiosas, partidos políticos e empresas individuais de responsabilidade limitada. O condomínio de imóveis, por sua vez, não se enquadra nessas categorias, pois não é uma entidade empresarial, apesar de poder contrair obrigações e adquirir direitos.

Tem CNPJ mas não é empresa

Embora o condomínio regularmente constituído possua um Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ) para interação com órgãos públicos, isso não o transforma em uma empresa. Esse fenômeno também é observado nos Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC), que são estruturados como condomínios.

A Lei Complementar nº 167/2019 estabelece claramente que uma Empresa Simples de Crédito destina-se à realização de operações financeiras exclusivamente com microempreendedores individuais, microempresas e empresas de pequeno porte. Operar com condomínios prediais está fora dos limites estabelecidos por essa legislação.

Além disso, é importante destacar que a LC nº 167/2019 considera crime operar com contrapartes que não estejam enquadradas nos termos estabelecidos. Portanto, é fundamental estar ciente das limitações legais ao operar uma ESC.

Em resumo, embora possa parecer uma questão técnica, a proibição de operações com condomínios prediais por parte das Empresas Simples de Crédito é uma medida legal e necessária para garantir a conformidade com a legislação vigente e proteger as partes envolvidas nas transações financeiras.