FII investindo em FIDC: o que muda com a CVM 175

FII investindo em FIDC é um tema que ganhou mais segurança jurídica após esclarecimentos da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) sobre a Resolução CVM 175, formalizados no Ofício-Circular nº 8/2025. O entendimento reduz incertezas operacionais e ajuda gestores e administradores a estruturarem exposições a créditos imobiliários de forma indireta, sem violar vedações aplicáveis aos FIIs.

O que significa FII investindo em FIDC

Na prática, FII investindo em FIDC ocorre quando um fundo imobiliário adquire cotas de um FIDC que investe em créditos e recebíveis imobiliários, em vez de comprar esses recebíveis diretamente.

• Preserva o foco do FII em ativos e operações compatíveis com sua estrutura legal.
• Permite diversificação por meio de uma carteira gerida por especialistas em crédito.
• Organiza governança e controles típicos do universo de FIDC para acesso aos recebíveis.

O que a CVM 175 e o Ofício 8/2025 esclarecem

O Ofício-Circular nº 8/2025 traz interpretações da área técnica da CVM (SSE) sobre pontos da CVM 175, com destaque para o que envolve FII, FIDC e Fiagro. Um dos principais esclarecimentos trata do investimento de FIIs em créditos imobiliários.

De forma objetiva:

• O FII não está autorizado a investir diretamente em créditos/recebíveis imobiliários.
• O acesso pode ocorrer indiretamente, principalmente por:

• CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários);
• cotas de FIDC, desde que atendidas condições específicas.

Condições típicas para o FII investir em cotas de FIDC

Para que a estrutura seja aderente ao entendimento regulatório, o FIDC investido deve seguir uma política compatível, especialmente:

• Política de investimento alinhada a créditos/recebíveis imobiliários (coerente com o foco do FII);
• Governança e transparência adequadas ao nível de diligência esperado;
• Critérios de elegibilidade e controles que reduzam risco jurídico e operacional.

Impactos práticos para gestores e administradores

O novo entendimento tende a:

• Uniformizar interpretações sobre a CVM 175 e seus anexos normativos;
• Reduzir risco regulatório em estruturas que envolvam créditos imobiliários via fundos;
• Ampliar alternativas de alocação para FIIs, com disciplina operacional;
• Reforçar a necessidade de monitoramento contínuo e compliance.

Pontos de atenção: garantias e desenquadramento em FIDC

O Ofício também aborda temas relevantes para FIDCs, como o tratamento de garantias acessórias e situações que podem gerar desenquadramento. Em linhas gerais, garantias (por exemplo, imóveis) podem ser executadas, mas não se confundem com direitos creditórios para fins de composição do percentual mínimo obrigatório em direitos creditórios. Isso exige planejamento para alienação da garantia e reenquadramento, sempre buscando o melhor interesse dos cotistas.

Fiagro e disciplina regulatória

Outro ponto importante é a clarificação sobre eventual equiparação de Fiagro a FIDC. O entendimento reforça que a equiparação só ocorre quando o regulamento exigir expressamente um mínimo permanente de 50% do patrimônio investido em direitos creditórios, não bastando a mera possibilidade de ultrapassar esse percentual.

O papel da contabilidade especializada

Estruturas envolvendo FII investindo em FIDC exigem acompanhamento técnico contínuo para:

• monitorar enquadramento e requisitos regulatórios;
• assegurar a contabilização correta de cotas, fluxos e eventos de crédito;
• suportar disclosure e rotinas de governança;
• integrar risco, compliance e reporte em bases consistentes.

Conclusão

Com os esclarecimentos da CVM, o caminho para FIIs acessarem créditos imobiliários via FIDC fica mais claro, reduzindo incertezas e fortalecendo a previsibilidade operacional. Ainda assim, a execução exige disciplina: critérios de elegibilidade, governança, transparência e suporte contábil adequado.

Leia também: Oferta pública de cotas de FIDC ganha força com apoio do BNDES

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