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CRI com lastro em contrato de compra e venda de quotas: como funciona

O mercado de capitais brasileiro segue inovando para se adaptar às restrições regulatórias recentes. Um exemplo desse movimento é a emissão de CRI com lastro em contrato de compra e venda de quotas, estrutura que demonstra a flexibilidade da indústria de securitização diante das Resoluções CMN nº 5.118 e 5.121.

A operação reforça a capacidade dos CRIs de incorporar novos tipos de lastro, mantendo atratividade para investidores e segurança jurídica para as partes envolvidas.

O que é um CRI com lastro em contrato de compra e venda de quotas

O CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) é um título de renda fixa lastreado em créditos originados no setor imobiliário. Tradicionalmente, esses créditos envolvem aluguéis, financiamentos ou recebíveis de incorporações.

No caso do CRI com lastro em contrato de compra e venda de quotas, o ativo que sustenta a operação é um contrato que formaliza a aquisição de participações societárias ligadas a empreendimentos imobiliários, como shopping centers.

Essa estrutura amplia o escopo de ativos passíveis de securitização dentro do mercado imobiliário.

Estrutura da operação

Lastro da emissão

A operação foi estruturada com lastro em um Contrato de Compra e Venda de 100% das quotas de uma holding que detém participação relevante em um shopping center de grande porte.

O contrato envolve:

a parte cedente, responsável pela venda das quotas;
o adquirente, que assume a obrigação de pagamento;
o CRI, que antecipa os recursos ao mercado por meio da securitização desse fluxo.

Características financeiras

A emissão foi dividida em duas séries e apresenta as seguintes características:

atualização monetária pelo IPCA;
remuneração adicional com spread de 8,5%;
prazo e estrutura compatíveis com o fluxo do contrato subjacente.

Essa composição torna o título atrativo em termos de proteção inflacionária e retorno real.

Garantias que reforçam a segurança do investidor

Para mitigar riscos, o CRI com lastro em contrato de compra e venda de quotas conta com um conjunto robusto de garantias, entre elas:

cessão fiduciária de percentual do resultado operacional líquido de shopping centers;
alienação fiduciária de quotas do empreendimento imobiliário;
alienação fiduciária parcial de participações em outros ativos;
constituição de fundo de despesas.

Esse pacote de garantias aumenta a previsibilidade dos fluxos e fortalece a proteção dos investidores.

Por que esse tipo de estrutura ganha relevância

Adaptação às novas regras regulatórias

As recentes resoluções do CMN impuseram limites e ajustes às estruturas tradicionais de CRI. Diante disso, o mercado passou a buscar alternativas que:

respeitem o novo arcabouço regulatório;
mantenham o vínculo com o setor imobiliário;
preservem a viabilidade econômica das operações.

O uso de contratos de compra e venda de quotas atende a esses critérios.

Ampliação das possibilidades de securitização imobiliária

Esse modelo demonstra que a securitização imobiliária não se restringe apenas a recebíveis diretos de aluguel ou financiamento, mas pode incorporar:

estruturas societárias;
participações em empreendimentos;
fluxos ligados ao desempenho operacional de ativos imobiliários.

Pontos de atenção na análise desse tipo de CRI

Apesar das vantagens, a análise de um CRI com lastro em contrato de compra e venda de quotas exige atenção a fatores específicos, como:

solidez jurídica do contrato de compra e venda;
qualidade e liquidez do ativo imobiliário subjacente;
governança das sociedades envolvidas;
estrutura e suficiência das garantias;
capacidade de geração de caixa do empreendimento.

A avaliação técnica e contábil é fundamental para a adequada precificação do risco.

A importância da estruturação contábil e regulatória

Operações inovadoras como essa demandam:

controle rigoroso dos contratos e garantias;
correta contabilização dos fluxos securitizados;
conformidade com normas da CVM e do CMN;
acompanhamento contínuo da performance dos ativos.

Conclusão

O CRI com lastro em contrato de compra e venda de quotas evidencia a capacidade de adaptação e inovação do mercado de capitais brasileiro. Ao utilizar estruturas societárias como base para a securitização, o setor amplia suas alternativas sem perder o vínculo com o mercado imobiliário.

Esse tipo de operação reforça a importância de análise técnica aprofundada, governança e suporte contábil especializado para garantir segurança e transparência aos investidores.

A ContabilizaíBank é uma empresa de contabilidade especializada em atividades financeiras como Securitizadoras, Factoring e ESC.

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