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CRI pulverizado: nova aposta da Bold

O mercado de securitização imobiliária ganhou um novo competidor em 2026 com a estreia da Bold. A securitizadora, registrada na CVM em setembro de 2025, realizou sua primeira emissão estruturando um CRI pulverizado com perfil de lastro pouco convencional no setor.

A operação marca uma abordagem diferente das grandes emissões corporativas tradicionais e reforça a diversificação das estruturas de crédito imobiliário.

O que é um CRI pulverizado?

Um CRI pulverizado é um Certificado de Recebíveis Imobiliários cujo lastro é composto por múltiplos contratos de menor valor, distribuindo o risco entre diversos devedores.

Diferentemente de operações concentradas em grandes empresas ou empreendimentos específicos, esse modelo se baseia em:

Diversificação da base de cedentes
Múltiplos contratos de locação
Risco distribuído entre pessoas físicas
Menor concentração em um único fluxo

Essa pulverização reduz o risco de dependência de um único devedor, embora exija controle rigoroso da carteira.

Como foi estruturada a primeira emissão da Bold?

A operação inaugural captou R$ 2 milhões em série única. O diferencial do CRI pulverizado da Bold está na composição do lastro:

Contratos de locação cedidos
Cedentes majoritariamente pessoas físicas
Locatários também predominantemente pessoas físicas

A estrutura permite que proprietários de imóveis antecipem o fluxo de aluguéis futuros por meio da securitização.

Ausência de garantias tradicionais

Um ponto que chama atenção é que o CRI pulverizado não conta com:

Alienação fiduciária de imóvel
Fundo de reserva vinculado ao lastro

Essa característica foge do padrão de muitas operações imobiliárias, que costumam incluir garantias reais ou mecanismos adicionais de proteção.

A remuneração do título foi fixada em 18,29% ao ano, refletindo o perfil de risco e a ausência de garantias adicionais.

Papel da governança na estrutura

Em operações pulverizadas, o controle operacional é determinante. A atuação de:

Agente fiduciário
Custodiante
Monitoramento da carteira

é fundamental para assegurar transparência e previsibilidade de fluxo.

Na operação da Bold, a Planner exerce as funções de agente fiduciário e custodiante.

Para acompanhar as regras aplicáveis aos CRIs e às securitizadoras, consulte o portal oficial da CVM: https://www.gov.br/cvm

O que o CRI pulverizado indica para o mercado?

A estreia da Bold sinaliza tendências relevantes:

Ampliação do perfil de lastros imobiliários
Maior uso da antecipação de aluguéis
Estruturas com risco pulverizado
Expansão de securitizadoras independentes

O modelo pode abrir espaço para novas estruturas híbridas entre mercado de capitais e financiamento imobiliário descentralizado.

Pontos de atenção na análise

Apesar da diversificação, o CRI pulverizado exige análise criteriosa de:

Qualidade dos contratos de locação
Histórico de inadimplência
Capacidade de gestão da carteira
Estrutura de cobrança
Adequação da remuneração ao risco

A pulverização reduz concentração, mas aumenta complexidade operacional.

Conclusão

O lançamento do CRI pulverizado da Bold representa uma nova dinâmica na securitização imobiliária brasileira. Ao estruturar recebíveis de aluguel com risco distribuído, a operação amplia as possibilidades do mercado de CRI.

Para securitizadoras, investidores e estruturadores, acompanhar essa evolução é estratégico.

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